Новые поправки: покупать квартиру в новостройках станет безопасней?

20.12.2017

 

Вопрос безопасного приобретения недвижимости в невострое не теряет актуальности, и в канун Нового Года депутаты ВР вынесли на рассмотрение проект о внесении в строительстве понятия «кредитор», то есть покупатель недостроенного жилья.

После годов многочисленных скандалов, судов и прочих конфликтов между застройщиками и покупателями, власти пообещали решить проблемы защиты прав граждан, пострадавших при строительстве жилой недвижимости и даже подготовили специальный законопроект «О защите прав пострадавших кредиторов во время строительства жилой недвижимости». Согласно данным областных и городских государственных администраций, состоянием на 1 октября 2017 в перечень проблемных построек в Украине включено 119 объектов жилищного строительства.

Для чего прописан данный законопроект:

  • увеличить защиту прав граждан, вложивших деньги в стройку;
  • создать механизм влияния на процесс завершения достройки проблемных объектов;
  • создать механизм, который позволит избегать возникновения подобных ситуаций в будущем.

Будет ли польза от нововведений

Согласно авторам нового закона, его первостепенной целью является урегулирование ситуации, которая уже сложилась по факту, поскольку сегодня существует великое множество схем, когда застройщики собирают деньги граждан в обход требований закона, что и создает прецеденты, когда невозможно привлечь кого-либо конкретного к ответственности, что и приводит большинство ситуаций в тупик.

Важно! Текущий закон не предположен регулировать:

  • вопросы строительства домов при участии физлиц или за деньги юрлиц, где договором предусмотрено не получение жилья, а части прибыли (схемы с фьючерсами, опционами и т.п.).То есть там, где нет материальной ответственности исполнителем договора;
  • дома, которые строятся за инвестиции граждан без нарушения сроков и конфликтов.

 «Сегодня нет законодательных механизмов для защиты прав пострадавших граждан, чьи средства привлекались в строительство», — признал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Лев Парцхаладзе.

Кредитор вместо инвестора – в чем разница

21 ноября 2012 года судебная палата по гражданским делам Верховного Суда определила, что участие физлица в строительстве многоквартирного дома не является инвестицией в понимании закона об инвестдеятельности.

«Формально с тех пор все договора должны были бы быть пересмотрены. Но этого не случилось. Мы решили прислушаться к решению судебной власти и заменить термин «пострадавший инвестор» на «пострадавший кредитор», что больше соответствуют сути отношений между гражданами и строителями», — рассказал Юрий Манцевич.

Таким образом, получить формальный статус пострадавшего можно только по признанию в суде, так как в Украине нет специальной процедуры перехода любого объекта в статус «проблемного», иными словами – нет дела в суде – нет проблемы. Как отмечают юристы, значение термина «кредитор» варьируется в разных законах:

Закону о банковской деятельности. Кредитор - это учреждение с лицензией, которое зарабатывает на выдаче денег под процент.

Гражданский или Хозяйственный кодекс: в хозяйственных отношениях кто-то может быть либо кредитором (кому должны деньги), либо дебитором (тот, кто должен деньги).

Сейчас инвестиционный договор — это договор об оказании услуг: клиент платит деньги и получает за них построенное жилье. В то же время тот, кто инвестировал деньги в стройку, может продать свое право требования по договору уступки и здесь фактически нет большой разницы между продажей прав по требованию кредита.

«Поэтому, чтобы не было путаницы с кредиторами в понимании банковского законодательства, лучше избегать терминов кредитор в данном законопроекте», — считает юрист.

Кроме того, в Конфедерации строителей Украины выступают против внедрения термина «долгострой», толкования которого не дает ни один словарь, так как это сленговое слово.

Как это будет работать

Все случаи отклонения в выполнении обязательств застройщика перед гражданами могут быть урегулированы двумя путями: в досудебном порядке и в зале суда. В первом случае конфликт считается исчерпанным. Если стороны не смогли договориться, то этот конфликт интересов берется на контроль местным органом власти, а объект признается долгостроем и вносится в специальный список. Будет это госреестр или просто перечень — еще не определено.

Итог прост: остается только ждать окончательного варианта проекта и внимательно ознакомится с предложенными условиями, так как даже предложенный механизм урегулирования такого рода проблем не продуман до конца и не учитывает все нюансы, который возникали ранее у покупателей долгостроев.